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A Zona Exclusivamente Residencial 1 (ZER-1) em São Paulo é destinada predominantemente a usos residenciais unifamiliares, visando preservar a característica residencial de baixa densidade. Atividades não residenciais são, em geral, restritas ou proibidas para manter a tranquilidade e o padrão urbanístico da área. No entanto, algumas exceções podem ser consideradas mediante análise específica e aprovação dos órgãos competentes.

Para obter autorização para um uso misto na Zona Exclusivamente Residencial 1 (ZER-1) em São Paulo, você deve seguir alguns passos e atender aos requisitos específicos. Aqui está um guia detalhado:

1. Verificação de Viabilidade de Uso

• Consulte Prévia ao Zoneamento : Antes de qualquer coisa, consulte a Prefeitura para verificar se o uso pretendido é permitido na ZER-1. É fundamental que o uso esteja de acordo com as normas da Lei de Zoneamento (Lei nº 13.885/2004) e que seja compatível com as características da zona
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2. Elaboração do Projeto

• Projeto Arquitetônico : Desenvolva um projeto que atenda às normas de construção e uso do solo, respeitando as configurações urbanísticas da ZER-1. O projeto deve garantir que as atividades possam funcionar de modo independente e não comprometam a tranquilidade da área
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3. Protocolar o Pedido

• Solicitação de Alvará de Funcionamento : Protocolo de pedido de alvará junto à Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL). Você precisará apresentar toda a documentação relevante, incluindo o projeto específico
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4. Análise de Impacto

• Análise de Impacto de Vizinhança (EIV) : Se necessário, elabore um EIV para avaliar os impactos potenciais da instalação do uso misto na comunidade local. Isso é especialmente importante se o uso proposto puder gerar incômodos, como ruído ou aumento do tráfego
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5. Audiência Pública

• Participação em Audiências : Esteja preparado para participar de audiências públicas, caso sejam convocadas, para apresentar seu projeto e ouvir as considerações da comunidade
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6. Obtenção de Licenças Complementares

• Licenças Adicionais : Fornecer quaisquer licenças complementares complementares, como as relacionadas à segurança, acessibilidade e higiene, em conformidade com as exigências legais
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Considerações Finais

É crucial seguir rigorosamente todos os procedimentos legais e regulamentares para garantir que o uso do imóvel esteja em conformidade com as normas municipais e respeito à comunidade local. Para mais informações e orientações detalhadas, entre em contato com a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento

Possibilidades de Uso para um Imóvel em ZER-1

Uso Residencial:

• É permitida a construção de uma unidade habitacional por lote, enquadrada na categoria R1.
• É possível a implantação de conjuntos residenciais do tipo vila , compostos por unidades unifamiliares agrupadas.

Uso Não Residencial:

• De maneira geral, atividades não residenciais não são permitidas em ZER-1, promovendo preservação do caráter exclusivamente residencial da zona.
• Exceções existem para atividades institucionais de baixo impacto, como escolas ou templos religiosos, desde que atendam a critérios específicos pela legislação municipal.

Parâmetros Urbanísticos em ZER-1

• Coeficiente de Aproveitamento (CA):
  • Definir a relação entre a área construída e a área do terreno.
  • Em ZER-1, o CA é geralmente baixo, limitando a intensidade de ocupação do solo.
    
• Gabarito de Altura:
  
  • Estabelecer a altura máxima das edificações.
  • Na ZER-1, costuma ser restrito a dois ou três pavimentos, preservando a escala do bairro.
    
    
• Taxa de Ocupação e Permeabilidade:
  • A taxa de ocupação limita a porcentagem do terreno que pode ser edificado.
  • A taxa de permeabilidade define uma área mínima do lote que deve ser mantida sem pavimentação, favorecendo a infiltração de água no solo.
    
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Considerações Importantes

• Antes de qualquer projeto ou alteração no uso do imóvel, é fundamental consultar a legislação municipal vigente, como a Lei nº 16.402 de 22 de março de 2016 , que disciplina o parcelamento, uso e ocupação do solo no município de São Paulo.
• Recomenda-se verificar atualizações eventualmente na legislação ou planos regionais específicos que possam influenciar as restrições de uso na área em questão.
• Para informações atualizadas e atualizadas, é aconselhável consultar a Prefeitura de São Paulo ou a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL).
  
  

Em resumo, um imóvel situado em uma zona ZER-1 é destinado predominantemente ao uso residencial unifamiliar, com restrições moderadas quanto às atividades não residenciais, mantendo a característica de baixa densidade e tranquilidade da área.