1) Validação do que o Termo/Contrato da DERSA está dizendo (lógica do negócio)

Pelo Termo de Acordo / desapropriação administrativa (em anexo), a DERSA indeniza um valor único e descreve que a desapropriação envolve duas matrículas/áreas, para viabilizar o Rodoanel Trecho Sul e uma Unidade de Conservação Ambiental (menção no próprio termo).

Assumi explicitamente que o pagamento de R$ 2.080.607,50 é referente às duas áreas/matrículas. Então o cálculo correto do “R$/m² da época” tem que usar a área total desapropriada somada.

Pelo texto do termo, a soma das áreas desapropriadas é:

• Área desapropriada na matrícula/gleba A: 107.008,75 m²

• Área desapropriada na matrícula B: 100.688,00 m²

• Total desapropriado (A + B) = 207.696,75 m²

O valor pago foi “um pacote” que cobre as duas áreas.

2) Cálculo do valor do m² na época (assumindo pagamento pelas duas matrículas)

Dados:

• Valor pago pela DERSA: R$ 2.080.607,50

• Área total desapropriada (duas matrículas): 207.696,75 m²

Valor do m² na época (indenização): ~R$ 10,02/m².

3) Aplicar esse “m² da época” na área remanescente (38.515,50 m²)

• Área do terreno remanescente: 38.515,50 m²

Valor-base (sem atualização):

$$\text{Valor-base remanescente}=38.515,50\times 10,01752555=\text{R\$ 385.830,01}$$

Base histórica do remanescente (na moeda da época do termo): ~R$ 385,8 mil.

4) Atualização pela SELIC até Jan/2026 (correção “judicialmente adotada”)

Usei a série oficial do Banco Central da SELIC acumulada no mês (SGS 4390), com capitalização mensal, de fev/2008 até jan/2026 (último ponto disponível na série no momento).

4.1 Fator SELIC acumulado (fev/2008 → jan/2026)

• Fator acumulado ≈ 5,4328438166
  
  
  

4.2 Atualizando o m²

$$\text{R\$/m² (jan/2026)}=10,01752555\times 5,4328438166=\text{R\$ 54,42/m²}$$

✅ m² corrigido por SELIC até jan/2026: ~R$ 54,42/m² (pela série oficial SGS 4390).

4.3 Atualizando o valor do remanescente

$$\text{Valor remanescente (jan/2026)}=38.515,50\times 54,42365175=\text{R\$ 2.096.154,16}$$

✅ Valor do remanescente corrigido por SELIC até jan/2026: ~R$ 2,096 milhões.

Observação técnica: “jan/2026” pode estar parcial, porque a SELIC acumulada no mês pode ser atualizada ao longo do próprio mês, dependendo do padrão de atualização do SGS. Eu mantive exatamente o que a série traz como ponto mais recente.

 

5) O que ZEIS-4 muda na história (e por que isso importa mais que a SELIC)

Você viu no GeoSampa que o lote está em ZEIS-4. A consequência prática:

• ZEIS-4 é desenhada para viabilizar HIS (habitação de interesse social) em macroárea de proteção/recuperação ambiental, com foco em atender reassentamento/realocação de famílias vindas de áreas de risco, APP ou mananciais.
  
  

• Em ZEIS, o potencial construtivo costuma ter regra especial de outorga (o “direito de construir acima do básico” pode ser gratuito até o máximo, conforme regras da ZEIS/EZEIS), o que muda completamente o “máximo melhor uso” econômico do terreno.
  
  

• Coeficiente de aproveitamento máximo (CA máx) na ZEIS-4 = 2.
  
  

• E existe uma amarração de percentual mínimo de HIS 1 na ZEIS-4 (há arranjos possíveis; um deles exige mínimo de 80% HIS1, e outro permite mix com HIS2 mantendo um mínimo de HIS1).

Tradução: SELIC te dá um piso documental, mas ZEIS-4 te dá a “tese de uso” que um comprador sério (incorporador de HIS / operador de PPP / player de MCMV) vai precificar.

6) E é aqui que 0,5% das pessoas enxergam o jogo

A maioria tenta “forçar” o valor pelo passado (SELIC).
A jogada rara é outra: precificar pelo futuro regulatório viável.

6.1 A forma "estratégica" para agregar valor ao negócio

Não é inflar número. É trocar o denominador pelo que é economicamente real:

1. m² BRUTO (38.515,50) ≠ m² EFETIVAMENTE URBANIZÁVEL
   
   Em ZEIS-4 (macroárea ambiental), quase sempre há porções com restrição/APP/faixa não edificandi/necessidade de recuperação.
   A forma correta é:

   • separar Área Líquida Urbanizável (ALU) vs Área de Preservação/Recuperação

   • e então calcular R$/m² sobre a ALU, não sobre o bruto.
     
     

✅ Isso aumenta o R$/m² sem “inventar” nada — porque você está dizendo:

“o comprador não compra 38,5 mil m² de liberdade; compra X mil m² de área efetivamente implantável + um passivo/ativo ambiental associado.”

2. Preço por m² de terreno é fraco em ZEIS; preço por m² de POTENCIAL CONSTRUTIVO é forte.
   Com CA máx 2, o teto teórico de área computável é:

$$\text{Aˊrea computaˊvel maˊx}=38.515,50\times 2=\text{77.031,00 m²}$$

Então você cria a métrica que investidor usa:

R$/m² de potencial=Prec¸o do terreno77.031\text{R\$/m² de potencial} = \frac{\text{Preço do terreno}}{77.031}R$/m² de potencial=77.031Prec¸​o do terreno.

​

Isso é “adulto”, comparável, e costuma elevar a percepção de valor porque muda a conversa de “mato” para capacidade de entrega.

3. O comprador correto pode pagar mais porque ZEIS-4 resolve um problema público raro.
   ZEIS-4 não é “zona barata”. É “zona de missão difícil”: produzir HIS em área ambiental/complexa, uma oportunidade para empresas sofisticadas que fazem projetos especiais.
   Quem tem pipeline de MCMV/PPP e precisa de terreno com esse enquadramento paga prêmio porque o ativo é escasso na prática.

Esse é o pensamento que pouca gente usa: valor por escassez operacional, não por aparência.

7) Descritivo, ZEIS-4, em frente ao Hospital

TERRENO ESTRATÉGICO – ZEIS-4 – EM FRENTE AO HOSPITAL MUNICIPAL DE PARELHEIROS
Rua Euzébio Coghi, 841 – Jardim Roschel – São Paulo/SP

Área com 38.515,50 m² (área total/privada/terreno equivalentes), com geometria alongada e frente expressiva (~445,71 m), posicionada diretamente no eixo do Hospital Municipal de Parelheiros, um dos polos de demanda contínua por infraestrutura urbana e moradia de interesse social na região.

Enquadramento urbano-legal (ponto-chave do ativo)

Conforme verificação do zoneamento no GeoSampa (informado), o imóvel está enquadrado como ZEIS-4 — Zona Especial de Interesse Social voltada à produção de Habitação de Interesse Social (HIS) em macroárea de proteção e recuperação ambiental, com diretriz típica de atendimento a reassentamentos e realocações (áreas de risco/APP/mananciais).

Na ZEIS-4:

• O Coeficiente de Aproveitamento máximo (CA máx) é 2, permitindo, em tese, até 77.031 m² de área computável, sujeito às exigências ambientais e parâmetros complementares aplicáveis.

• Há amarração de percentual mínimo de HIS 1 e possibilidade de arranjos com HIS2 conforme quadro normativo (o que define o mix econômico do empreendimento).

• A lógica econômica de ZEIS costuma envolver tratamento diferenciado de outorga e desenho de projeto orientado à política pública habitacional.
  
  

Vocação 1 — Residencial HIS / Minha Casa Minha Vida (principal e mais forte)

Este imóvel é, por zoneamento, um candidato natural para empreendimento habitacional de interesse social (HIS), inclusive com aderência a modelos vinculados ao Minha Casa Minha Vida, dada a destinação do instrumento ZEIS-4.

Para balizamento de produto MCMV, existem referências públicas de tetos/limites em linhas do programa (por exemplo, subvenções e limites de valor do imóvel em faixas específicas), que ajudam a parametrizar o estudo de VGV e viabilidade.

Tese central: em ZEIS-4, o valor do terreno é precificado pela capacidade de entrega (quantidade de UH, mix HIS1/HIS2, custo de implantação ambiental e cronograma de licenciamento), e não pelo “m² cru”.

Vocação 2 — Uso misto de apoio urbano (serviços de bairro + apoio ao polo de saúde)

A localização em frente ao hospital cria uma vocação de fachada ativa/serviços que, dentro do que o regramento permitir, pode incluir:

• comércio/serviços de conveniência (farmácia, alimentação, serviços pessoais),

• suporte urbano ao fluxo do hospital (serviços cotidianos e de atendimento local),

• equipamentos/serviços compatíveis com a dinâmica de bairro.

Esse componente é crucial porque melhora a qualidade urbana do conjunto habitacional, aumenta atratividade e reduz risco de vacância comercial quando bem dimensionado.

Vocação 3 — Solução ambiental inteligente (não é “limite”, é alavanca)

Em ZEIS-4, o tema ambiental não é detalhe — é a engenharia do valor:

• ao separar área efetivamente urbanizável vs área de preservação/recuperação, você transforma “restrição” em projeto estruturante: parque linear interno, recomposição vegetal, drenagem sustentável e desenho de borda urbana.

• essa abordagem reduz risco de indeferimento, acelera licenciamento e pode abrir portas com player certo (PPP, operador HIS, investidor ESG).
  
  

Resultado: o ativo deixa de ser “um terreno grande” e vira um projeto de cidade — que é exatamente o tipo de narrativa que faz o comprador certo pagar mais.

8) Memória de cálculo (para inserir no Composite)

8.1 Piso documental (indenização DERSA + SELIC)

• Total indenizado pela DERSA (duas matrículas): R$ 2.080.607,50

• Total desapropriado (duas áreas): 207.696,75 m²

• R$/m² histórico: R$ 10,02/m²

• Área remanescente: 38.515,50 m²

• Valor-base remanescente: R$ 385.830,01

• Fator SELIC acumulado (fev/2008→jan/2026): 5,4328438

• R$/m² corrigido (jan/2026): R$ 54,42/m²

• Valor remanescente corrigido (jan/2026): R$ 2.096.154,16
  
  

8.2 Interpretação correta (pra não cair na armadilha)

Esse número (R$ 54,42/m²) não é “valor de mercado”.
Ele é o piso documental/jurídico: serve como referência de histórico de indenização + correção oficial.

O “valor de mercado” vem do bloco abaixo.

9) Novo valuation (ZEIS-4): o que é defensável hoje

Aqui é onde a tese fica forte:

1. CA máx 2 → até 77.031 m² computáveis (teto teórico).

2. Mix obrigatório HIS1 (ZEIS-4) define receita média e atratividade (arranjos previstos no quadro).

3. Modelo MCMV tem parâmetros públicos (subvenção/limites) que ajudam a estimar a “receita por UH” em cenários.
   
   

Cenários (simulação — para estudo de viabilidade)

Premissa de estudo ajustável: unidade HIS com ~50–55 m² de área computável média, variando conforme tipologia.

• Cenário A (mais “política pública”): predominância HIS1 (p.ex. 80% HIS1)

• Cenário B (mais “financeiro” e ainda conforme quadro): mix HIS1 + HIS2 (mínimo HIS1)
  
  

✅ Saída prática: você não vende “38,5 mil m²”.

Você vende (i) um pipeline de UH possível, (ii) um enquadramento ZEIS-4, (iii) um ativo em frente a polo de saúde, (iv) com tese ambiental resolvível.

“A SELIC nos dá o piso histórico. A ZEIS-4 um valor econômico. E a frente do Hospital nos dá demanda.”

Caso tenham interesse em mais detalhes como, analisar o contrato com a DERSA ou mesmo ver as matrículas entre em contato.

Atenciosamente

Fábio A Benhayon

11 981810351